GUÍA DEL CONTRATO DE ALQUILER DE VIVIENDA SIN PROBLEMAS

 

Cuando vas a firmar un contrato de alquiler de vivienda surgen dudas y miedos, sobre todo si es la primera vez o si desconoces la ley de arrendamientos urbanos (LAU), la principal norma que regula los contratos de alquiler de inmuebles en España.  

Una vez que has hecho lo más difícil en estos tiempos, como es encontrar la vivienda ideal para vivir (inquilino) o tomar la decisión de poner la casa en alquiler a un desconocido durante unos años (propietario), debemos dedicarle el tiempo adecuado al contrato de arrendamiento de ese inmueble.

Queremos explicarte en qué debes de fijarte a la hora de firmar un contrato de alquiler de tu vivienda, tanto si eres el inquilino o arrendador de la casa.

La experiencia nos dice que no se le dedica ni cinco minutos al contrato de arrendamiento… no nos lo inventamos, es lo que hemos aprendido de la experiencia con los clientes cuando venís con algún problema de incumplimiento del contrato.

Da igual que seas el casero que el inquilino, se suele cometer el error de aceptar como un contrato válido el primer documento que nos pone delante la otra parte o la inmobiliaria que ha hecho de intermediaria en la gestión ¡Un poco de por favor!

Estamos ante el documento legal que regirá tu vida (la casa en la que vives o tu inversión de años que pones en mano de desconocidos) durante un largo periodo de tiempo, meses o incluso años. El contrato de alquiler que se firme tiene que ser el reflejo de lo que ambos habéis pactado verbalmente al ver la casa y debe seguir la ley de arrendamientos urbanos. No vale todo.

Ten en cuenta que en ese contrato se reflejan vuestros derechos y obligaciones, del propietario y del inquilino. Lo que no aparezca bien explicado luego puede ser una fuente de problemas, cada parte va a interpretar lo que no se escriba en el contrato como mejor le convenga… y como dice el refrán ¡las palabras se las lleva el viento!

Con el fin de ayudaros a comprobar rápidamente lo más importante que debe contener el contrato de alquiler de tu vivienda hemos elaborado esta breve guía o lista de puntos que debes revisar antes de firmar un contrato de alquiler de un piso.

1 Las partes del contrato

Debes comprobar que todos los datos de arrendador e inquilino aparecen correctamente y se corresponden con los documentos que lo justifican (DNI, NIE…).

Especialmente en el caso de existir varios arrendatarios, reflejad todos los miembros de la unidad familiar que convivirán en el inmueble alquilado. Esto evitará problemas de interpretación de la existencia de posibles subarriendos de habitaciones no autorizados por el propietario.

Aprovechad para hacer un contrato del siglo XXI y escribid los números de teléfono móvil y los correos electrónicos. La LAU permite las notificaciones electrónicas entre las partes

2 La vivienda objeto del alquiler

El inmueble que se alquila debe estar identificado con claridad. La dirección completa, si incluyera trastero o garaje no olvides incorporarlos al contrato.

Además, no escatimes esfuerzos en incluir la referencia catastral, así como los datos identificativos de la vivienda en el Registro de la Propiedad.

No olvides, en el caso de alquilar una vivienda amueblada, el detalle de los muebles y electrodomésticos… de esa manera evitarás discrepancias al finalizar el contrato ¡pues todos los contratos se acaban, ninguno dura toda la vida!

3 La finalidad del alquiler

¿A qué vas a destinar el alquiler? ¿Va a ser tu vivienda habitual o se trata de un alquiler de temporada?

Aunque te parezca lo mismo no lo es, el destino del inmueble tiene consecuencias importantes en los derechos y obligaciones del inquilino y del casero. Vamos que la regulación legal es diferente, parecida pero no igual.

Fíjate y que tu contrato recoja el destino real de la casa.

4 La duración del contrato

El plazo de alquiler es el que libremente pactéis. Si os lo olvidáis se entiende que es por un año.

Importante y muy relacionado con el punto anterior, la finalidad…

En el arrendamiento de vivienda (cuyo destino sea la vivienda permanente, habitual del inquilino) el arrendatario tiene el derecho a prorrogar la duración del contrato hasta 5 o 7 años. Es un derecho del inquilino, no se puede pactar nada que lo anule.

¿De qué depende si la duración total puede ser 5 o 7 años? Depende de si el casero es persona física, 5 años, o una sociedad -persona jurídica- hasta 7 años.

5 La mensualidad del alquiler. La renta

En la renta tenéis libertad de pacto. Lo habitual será el pago mensual, pero podéis pactar otra cosa.

Consejo: haced el pago por transferencia o ingreso en cuenta bancaria. Siempre queda justificación del pago.

La actualización de la renta sólo se puede realizar si se ha pactado. Si tu contrato de alquiler no recoge la posibilidad de subir la renta anual con el IPC, o algún otro índice similar, no puede modificarse.

6 La fianza

Obligatoria en los contratos de alquiler de vivienda habitual o permanente. Se debe desembolsar en metálico y por el importe de 1 mensualidad de la renta.

Si el destino del inmueble es diferente (temporada, negocio…) el importe asciende a 2 mensualidades de la renta.

La fianza se devuelve al acabar el alquiler. Este será un punto de fricción entre arrendador y arrendatario.  

Se trata, sin duda de una de las consultas y reclamaciones más habituales que tenemos, junto con el impago de las rentas por parte de los inquilinos.

7 Los gastos de la casa. Luz, agua…

En los arrendamientos de casa, lo habitual es que los gastos de suministros (luz, agua…) que se pueden individualizar con contadores son por cuenta del inquilino.

Se puede pactar cualquier otra modalidad, como que vayan incluidos en la renta. Debéis hablar y escribir en el contrato vuestro acuerdo.

Aconsejamos siempre al arrendador que cambie la titularidad de los suministros, evitará que una deuda impagada del inquilino le sea reclamada.

8 Otros gastos de la casa. IBI, basuras y comunidad

Como en el caso anterior el contrato manda, todo se puede pactar.

Ahora bien, lo más habitual es que

• El IBI lo pague la propiedad
• La tasa de basuras sea repercutida al inquilino
• Los gastos de comunidad sean también por cuenta del inquilino.

Como hemos dicho, lo que pactéis se debe reflejar en el contrato. Son cantidades importantes y pueden generar discusiones si no se fijan bien quién debe pagarlas antes de comenzar el alquiler.

9 Las reparaciones

La LAU regula las pequeñas reparaciones y dice aquéllas que se producen por el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.

A modo de ejemplo: sustituir bombillas fundidas, repara un atasco en el fregadero…

10 Las obras en la vivienda

El inquilino no está autorizado a realizar obras en el inmueble si modifican la configuración de la vivienda (por ejemplo, no puedes tirar un tabique) sin contar con el consentimiento expreso y por escrito del arrendador. Será un motivo de resolver (poner fin) al contrato por parte de la propiedad.

Por otra parte, el propietario está obligado a realizar las obras necesarias para que la vivienda se encuentre en estado de habitabilidad,

11 Las mascotas

Ese es un asunto que debes tratar con el propietario antes de entrar a vivir en su casa… lógicamente no es lo mismo un periquito que dos mastines y tres gatos en una vivienda de 70 m2.

A pesar de que la nueva Ley de Bienestar Animal considera que los animales son parte del núcleo familiar, la LAU (recuerda, Ley de arrendamientos urbanos) no dice nada al respecto.

Por lo tanto, el arrendador puede expresamente prohibir en el contrato la tenencia de mascotas. Ahora bien, si no se prohíbe se deja libertad al inquilino.

12 El desistimiento del arrendamiento por el inquilino

El desistimiento del contrato de alquiler es el derecho que tiene el arrendatario a poner fin al alquiler, es decir, terminar el contrato, aunque no se haya alcanzado el tiempo pactado.

¿Cómo y cuándo puede desistir el inquilino? Siempre y cuando hayan transcurridos 6 meses desde el comienzo y se avise con 30 días.

Es un derecho irrenunciable para el inquilino.

Se podrá pactar una indemnización al arrendador de 1 mes por año de incumplimiento del plazo inicialmente pactado. Atención porque debe establecerse en el contrato la indemnización para que hay derecho a reclamarla por parte del casero.

13 El derecho de tanteo y retracto

Son derechos de los inquilinos a adquirir, con preferencia a cualquier otra persona y en el mismo precio, la vivienda alquilada si el propietario la pone en venta.

El derecho de tanteo y retracto es renunciable si se pacta en el contrato, de no decir nada ese derecho existe.

La situación habitual que nos solicitan los clientes es que el documento recoja expresamente la renuncia del inquilino en el contrato. Habladlo y pactadlo, evitaréis enfados si se vende el inmueble.

14 La cesión del contrato. El subarrendamiento

El subarrendamiento o subarriendo de la vivienda es la cesión del uso de la vivienda por parte del inquilino a otra persona que llamaremos subarrendatario. El subarrendatario se convierte en el inquilino del inquilino.

Esa cesión del contrato está permitida en la LAU siempre que el arrendador de permiso previo y por escrito al arrendatario.

Por lo anterior, se puede pactar en el contrato que no exista este derecho de cesión. Viene siendo lo más común, renuncia al derecho de subarrendamiento en el contrato inicial. Lo importante es negociarlo.

15 Posibilidad de recuperar la casa por el propietario

Se puede pactar, solamente en el caso de que el arrendador sea una persona física, que se ponga fin al contrato de alquiler si el propietario necesita para sí mismo o familiares de primer grado la casa.

El arrendador debe avisar con 2 meses de antelación y tendría que haber transcurrido más de un año desde el comienzo del alquiler.

Es pactable, por lo que es una opción y no una obligación incluir este tipo de cláusulas.

16 Más cosas que te conviene revisar en el contrato

Otras garantías al contrato

Además de la fianza comentada en el punto 6 de esta lista, se puede pactar garantías en metálico adicionales. Con un importe máximo de 2 meses de la renta.

Inventario de muebles y enseres

Importantísimo en los pisos que no se alquilan vacíos. Nuestro consejo es que detalléis al máximo en el caso de electrodomésticos (marca, modelo…).

Revisadlo muy bien antes de firmar que lo que se refleja en ese inventario es la realidad; por ejemplo, el número de sillas, de camas, colchones… parece una tontería, pero en el momento de terminar el arrendamiento y pedir la devolución de la fianza puede haber tiranteces. Evitadlas con un inventario fiel y detallado.

Fotografías de la vivienda

No son obligatorias, pero sí muy convenientes, sobre todo cuando alquilas una casa con muebles es la mejor manera de acreditar cuál es el estado de la vivienda antes de entrar a vivir los inquilinos.

Certificado energético de la vivienda

Obligatorio que todos los contratos de arrendamiento que superen los 4 meses de duración lo incorporen. Nos da la calificación energética del inmueble con letras de la A hasta la G.

Es una obligación para el propietario y te pueden sancionar por no tenerlo.

Y, por último, no os olvidéis de  

• firmar todas las hojas del contrato incluidas los anexos
• incluid una fotocopia de los documentos que os identifiquen a las partes (DNI, pasaporte, tarjeta de residencia…)
• los correos electrónicos y teléfonos móviles de todos los intervinientes.

Así podréis hacer por medio de correo electrónico, SMS o whatsapp y con plena validez las comunicaciones del alquiler de la vivienda (ej. Que quieres dejar el inmueble, quieres o no prorrogar tu contrato, o que cambias el número de la cuenta para el ingreso de la renta mensual…).

¡Os deseamos un final feliz con vuestro contrato! …y recordad que nos puedes pedir ayuda legal con tu contrato …