Qué es la fianza, cuánto se paga y cuándo se devuelve. Guía completa de la fianza en el arrendamiento de vivienda.
El alquiler de vivienda es un acuerdo entre dos partes (inquilino y propietario) que normalmente no debería causar demasiados problemas si ambas cumplen sus obligaciones.
Cuando firmas un contrato de alquiler, normalmente estás nervioso, ilusionado o con prisa por entrar ya en tu nueva vivienda. Y en ese momento aparece una palabra que casi todos aceptamos sin demasiadas preguntas: la fianza y se suele pensar…
…“Es lo normal”, “es lo que pide todo el mundo”, “luego ya se devuelve”…
El problema es que muchos conflictos entre inquilino y propietario empiezan precisamente ahí: cuando no se tiene claro qué es la fianza, para qué sirve y cuándo debe devolverse.
Vamos a explicarte de forma sencilla, sin tecnicismos, como hacemos siempre en Okidoc, qué es la fianza en un contrato de arrendamiento de vivienda.
¿Qué es la fianza en un contrato de arrendamiento?
La fianza es una cantidad de dinero que el inquilino entrega al arrendador al firmar el contrato de arrendamiento de vivienda. Y se entrega en metálico como dice la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
No es un mes extra de alquiler ni un anticipo: es una garantía legal para asegurar que el contrato se cumple correctamente.
La fianza es obligatoria para el arrendatario y de ser exigida por el arrendador.
Por último, la fianza está regulada expresamente en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Estableciendo su cuantía, su obligatoriedad y las condiciones básicas de su entrega y devolución en su artículo 36.
¿Cuánto se paga de fianza en el alquiler de vivienda?
En los contratos de alquiler de vivienda habitual, habitual o permanente, la LAU es clara:
👉 la fianza debe ser equivalente a una (1) mensualidad de renta. Solo una.
Ni dos, ni tres, ni “porque el piso es nuevo”.
En otros tipos de arrendamiento (locales, oficinas o alquileres que no son vivienda), la fianza será de dos (2) mensualidades, pero en vivienda habitual, la ley fija como obligatoria para el inquilino este límite.
Ejemplo práctico para entenderlo mejor
Imagina que alquilas una vivienda por 850 € al mes.
- Al firmar el contrato de alquiler pagarás:
- 850 € del primer mes y
- 850 € de fianza
👉 Total inicial: 1.700 €
Ese dinero de la fianza no es del propietario. Lo entrega el arrendatario, el inquilino, y debe devolverse al finalizar el contrato.
¿Se actualiza la fianza?
Durante los primeros años del contrato, cinco años si el arrendador es una persona física o siete años si fuera una sociedad (banco, fondo de inversión, etc.) la fianza no se actualiza.
Ahora bien, cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que se disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente (según proceda por el tipo de alquiler de vivienda habitual o de otro tipo de inmueble). Tal y como permite el artículo 36.2 de la LAU.
¿Qué pasa con el dinero de la fianza del alquiler de la casa?
El arrendador, el propietario, está obligado a depositar el dinero de la fianza en el organismo autonómico responsable (INCASOL en Cataluña, IBAVI en Baleares, IVIMA en Madrid…) y solo se puede rescatar una vez finalizado el arrendamiento.
Esto no cambia nada para el inquilino, pero añade una capa extra de control y transparencia al alquiler de la vivienda.
¿Cuándo se devuelve la fianza del alquiler de tu vivienda?
La fianza debe devolverse al finalizar el contrato, una vez entregadas las llaves de la casa al propietario por parte del inquilino.
La fianza se devolverá íntegra al arrendatario o inquilino, siempre que:
- No haya rentas impagadas
- No existan suministros pendientes
- La vivienda se devuelva en buen estado, teniendo en cuenta el uso normal de la casa.
📌Atentos, porque si pasa más de un mes desde la entrega de llaves y no se devuelve la fianza, el importe de la fianza empieza a generar intereses legales a favor del inquilino (artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
¿Puede el propietario quedarse con la fianza?
Solo en casos muy justificados y demostrables:
- Por daños en la vivienda
- impagos de alquiler
- o suministros pendientes
La fianza no puede utilizarse como último mes de alquiler salvo que ambas partes lo pacten expresamente.
Por eso es tan importante documentar el estado de la vivienda al entrar y al finalizar el arrendamiento que es el momento en el que surgen los conflictos.
Recuerda que un buen contrato de alquiler debe llevar siempre fotos del estado de la vivienda, un inventario de muebles y enseres.
Para evitar problemas, mejor entender bien lo que firmas
La fianza es solo uno de los muchos puntos del contrato de alquiler que pueden darte dolores de cabeza si no los conoces y entiendes bien.
Y casi siempre, los conflictos no vienen por mala fe, sino por falta de información.
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Tu tranquilidad como inquilino o propietario empieza por entender lo que firmas.