Reclamar gastos hipotecarios : cómo recuperar tu dinero

Comprar una vivienda suele ser uno de los momentos más importantes de la vida.

Buscas casa, comparas hipotecas, haces números, firmas un montón de papeles en la notaría… y pagas, al banco.

Pagas la notaría.
Pagas el registro.
Pagas a la gestoría que te dice el banco.
Pagas la tasación de tu vivienda.
Pagas tantas cosas que, en ese momento, casi nadie se para a preguntar:

¿De verdad tenía que pagar yo todos esos gastos?

Durante años, muchas personas firmaron su préstamo hipotecario aceptando que todos los gastos de formalización de la hipoteca fueran a su cargo. Lo normal era pensar: “si el banco lo dice, será lo correcto”.

Pero no siempre era lo correcto. ¡Que algo sea habitual …no quiere decir que sea legal!

Por eso, si firmaste una hipoteca antes de junio de 2019, puede que tengas derecho a iniciar una reclamación de gastos hipotecarios y recuperar parte del dinero que pagaste de más… imponer el pago de los gastos de hipoteca fue una de las cláusulas abusivas más típicas que incluían los bancos en sus hipotecas.

Vamos a explicarlo de forma sencilla, sin tecnicismos y con ejemplos.

¿Qué son los gastos hipotecarios?

Los gastos hipotecarios son los costes que se generan al formalizar un préstamo hipotecario.

Normalmente hablamos de los:

• gastos de notaría
• gastos de registro de la propiedad
• gastos de gestoría
• y los gastos de la tasación de la casa

Estos gastos aparecen cuando firmas la hipoteca, no cuando compras la vivienda. Es decir, no hablamos del precio de la casa ni de los gastos propios de la compraventa, sino de los costes relacionados con el préstamo hipotecario que te concede el banco.

Y aquí viene la pregunta importante:

¿Quién debía pagar esos gastos: el cliente o el banco?

¿Por qué se pueden reclamar los gastos de hipoteca?

Durante mucho tiempo, muchos bancos incluyeron en sus escrituras una cláusula que imponía al consumidor el pago de todos los gastos de formalización del préstamo hipotecario.

El problema es que ese tipo de cláusulas generaba un desequilibrio: el banco era quien tenía interés en inscribir la hipoteca para asegurar su garantía sobre la casa por si tú no le devolvías el dinero del préstamo… y el cliente acababa pagando todos esos gastos.

Los tribunales han ido aclarando qué gastos pueden reclamarse cuando existe esta cláusula abusiva de gastos hipotecarios.

Con la entrada en vigor de la Ley 5/2019 el 16 de junio de 2019 son los bancos quienes deben asumir el pago de los gastos de tu hipoteca. Por eso, las reclamaciones de gastos hipotecarios se centran especialmente en hipotecas firmadas antes de esa fecha.

¿Qué gastos hipotecarios se pueden reclamar?

Cada caso debe revisarse, debe leerse con atención la escritura de hipoteca que firmaste y los documentos previos y relacionados -si es que existen- porque no todas las hipotecas son iguales, muy parecidas pero hay que estudiar casa caso concreto.

Pero, de forma orientativa, estos son los conceptos más habituales.

Gastos de notaría

Los gastos de notaría que corresponden a la escritura del préstamo hipotecario, no los de la compra de tu casa.

En muchas reclamaciones, se solicita la devolución de una parte de estos gastos, normalmente es el 50 %, porque se entiende que tanto banco como consumidor tenían interés en la formalización de la escritura.

Para que te vayas haciendo una idea, el 50% a reclamar puedes oscilar entre los 250€ de las hipotecas más antiguas y de menos importe a 1000€.

Gastos de registro de la propiedad

La inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad beneficia especialmente al banco, porque le permite dejar constancia de su garantía hipotecaria. Las hipotecas se constituyen -existen- cuando se registran. Si no queda registrada la hipoteca el banco no tendría la garantía del inmueble.

Por eso, este es uno de los gastos que suele incluirse en la reclamación frente a la entidad bancaria. Y devuelven el 100% de la factura del registro.

Ojo que si compraste piso más garaje y trastero, como fincas registrales independientes, el importe de la factura del Registro de la Propiedad puede ascender fácilmente a 600-700€.

Gastos de gestoría

La gestoría se encargaba de tramitar la documentación posterior a la firma, impuesta por el banco… no te dejaron elegir.

Si fue impuesta por el banco o vinculada a la operación hipotecaria, también puede ser un gasto reclamable. Y en estos casos, dependiendo del números de fincas a registrar, las escrituras a gestionar… puede 300/500€ con facilidad.

Gastos de tasación

La tasación sirve para valorar la vivienda que se va a hipotecar. La lleva a cabo una sociedad de tasación que sigue unas directrices técnicas marcadas por el Banco de España.

Durante años, muchos consumidores pagaron la tasación sin plantearse si les correspondía asumirla. Sin embargo, el Tribunal Supremo fijó que, en los préstamos hipotecarios anteriores a la Ley 5/2019, los gastos de tasación corresponden al banco.

Y esas tasaciones varían entre 300 a 800€, dependiendo del valor del inmueble y otras características.

Un ejemplo práctico: las hipotecas antiguas también pueden reclamarse (antes de junio de 2019)

Imagina este caso.

Firmaste tu hipoteca en 2006. En aquel momento pagaste:

• 700 € de notaría
• 400 € de registro
• 350 € de gestoría
• 450 € de tasación

Total: 1.900 €.

Durante años pensaste que era normal. Nadie te explicó nada. El banco preparó la documentación, tú firmaste y pagaste.

Pero un día revisas tu escritura y descubres -o te ayudamos a descubrirlo- que había una cláusula que te obligaba a pagar todos los gastos de formalización de la hipoteca. ¡Una cláusula abusiva!

En ese caso, podrías estudiar una reclamación de gastos hipotecarios para intentar recuperar parte de esas cantidades, además de los intereses que pudieran corresponder desde la firma de la hipoteca.

La clave es no darlo por perdido solo porque la hipoteca sea antigua ni porque ya la hayas pagado.

Precisamente, muchas reclamaciones vienen de préstamos firmados hace años, cuando estas cláusulas eran muy habituales.

¿Puedo reclamar los gastos hipotecarios si ya terminé de pagar la hipoteca?

Sí, puede estudiarse.

Que la hipoteca esté cancelada no significa automáticamente que no puedas reclamar. Lo importante será revisar la escritura, comprobar qué cláusula se incluyó, qué gastos pagaste y si conservas documentación suficiente para justificar la reclamación.

En otras palabras:

Haber terminado de pagar la hipoteca o haber cambiado la hipoteca de banco no debería hacerte cerrar la puerta a recuperar tu dinero sin revisar antes tu caso.

¿Hay plazo para reclamar los gastos hipotecarios?

Esta es una de las preguntas más importantes.

Y también una de las más delicadas.

La nulidad de una cláusula abusiva la dictaminan los tribunales, no el banco ni el Servicio de Atención al Cliente de la entidad financiera. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha declarado que el plazo para reclamar la restitución de gastos empieza a contar desde la sentencia… o desde que el cliente -consumidor- fue consciente de que la imposición de los gastos era una cláusula abusiva.

También ha señalado que no puede presumirse sin más que el consumidor conocía sus derechos solo porque el Tribunal Supremo hubiera dictado una sentencia anterior sobre una cláusula tipo parecida.

Traducido a lenguaje normal:

No des por hecho que ya es tarde para recuperar tu dinero sin revisar tu caso.

El banco puede decir que el plazo ha pasado. Pero eso no significa necesariamente que tenga razón. Al contrario, suele ser la respuesta típica del banco …y con la que muchas personas, como tú y como yo, dejan de seguri reclamando sus derechos, su dinero.

¿Qué documentos necesitas para reclamar?

Para iniciar una reclamación de gastos hipotecarios, lo ideal es contar con:

• una copia de la escritura del préstamo hipotecario
• factura de notaría
• factura del registro de la propiedad
• factura de gestoría
• factura de tasación

Es muy habitual que las facturas las lleves grapadas con la escritura de la hipoteca o la compra de tu casa, revísalo.

¿Y si no tienes todos los documentos?

No te rindas todavía.

Muchas personas no guardan papeles de hace 10, 15 o 20 años. Es normal. A veces se puede empezar revisando la escritura, pedir duplicados o recuperar documentación a través de la notaría, el banco o la gestoría… y no olvides que en los movimientos de la cuenta -un extracto- se reflejaron los cargos que quieres reclamar.

Lo importante es dar el primer paso.

¿Cómo se reclama al banco?

El proceso suele empezar con una reclamación formal, amistosa y extrajudicial ante la entidad bancaria.

De forma sencilla, los pasos serían estos:

1. Revisar la escritura hipotecaria

Lo primero es comprobar si existe una cláusula abusiva que te imponía el pago de los gastos hipotecarios y cómo está redactada. Y si te la explicaron bien, seguro que no.

No basta con saber que pagaste. Hay que ver qué decía exactamente el contrato.

2. Identificar los gastos reclamables

Después hay que revisar las facturas y separar qué conceptos pueden reclamarse y cuáles no… con lo que hemos explicado más arriba ya lo debes tener claro (notaría, registro , gestoría y tasación).

3. Enviar una reclamación formal al banco

La reclamación debe ser clara, ordenada y dejar constancia de lo que se pide.

No es lo mismo llamar por teléfono que enviar una comunicación escrita, con prueba del contenido y de la recepción. Y en eso somos especialistas. Muchas veces con esa primera reclamación recuperas tu dinero, en unas pocas semanas.

4. Esperar la respuesta del banco

El banco puede aceptar, rechazar o no contestar.

Y aquí conviene saber algo: que el banco diga que no devuelve los gastos, no significa necesariamente que no tengas derecho.

Muchas entidades devuelven inmedaitamente los gastos, justificados. Con los intereses se hacen los despistados y hay que recordárselo.

Y otros bancos, los menos, rechazan reclamaciones inicialmente, incluso cuando hay base para reclamar… arriesgándose a una demanda judicial y pagar las costas en los tribunales.

5. Valorar los siguientes pasos

Si el banco no devuelve el dinero, habrá que valorar si compensa continuar por otras vías. La judicial. La decisión dependerá de la cantidad reclamada, la documentación disponible y las posibilidades reales del caso.

Spoiler: suele interesar. Ahí se les saca los colores y se pide los intereses legales desde la firma de la hipoteca más las costas (honorarios del abogado y procurador) por tener que acudir a la vía judicial.

¿Cuánto dinero se puede recuperar?

Depende. Hemos hablado de rangos de importes de facturas.

Y desconfiaría de cualquiera que te prometa una cantidad exacta sin ver antes tu escritura y tus facturas.

En algunos casos hablamos de varios cientos de euros. En otros, la cantidad puede superar los dos mil euros, además de otras cantidades como los intereses legales y, pudiera ser, las costas judiciales.

La cifra final dependerá del año de la hipoteca, el importe del préstamo, la documentación disponible…

Lo importante es verificar si el banco te cobró gastos que no te correspondían mediane una cláusula abusiva y cuantificarlo bien antes de reclamar la devolución de los gastos de la hipoteca.

Errores habituales al reclamar gastos hipotecarios

Estos son algunos errores muy comunes:

Pensar que “como firmé, ya no puedo reclamar”

Firmar un contrato no convierte automáticamente en válida cualquier cláusula.

Recuerda ¡que algo sea habitual (cláusulas abusivas en las hipotecas) …no significa que sea legal!

Si una cláusula es abusiva, puede reclamarse amistosamente o judicialmente.

Creer que una hipoteca antigua ya no se puede reclamar

Las reclamaciones nacen precisamente de las hipotecas anteriores a junio de 2019, la Ley 5/2019 les obliga a los banco a pagar los gastos hipotecarios.

No descartes tu caso solo por la fecha, ni por haberla pagado ni porque cambiaste de banco.

No guardar prueba de la reclamación

Si reclamas al banco, hazlo de forma que puedas demostrar qué enviaste, cuándo lo enviaste, a quién y qué pedías.

Y si necesitas ayudad no lo dudes, escríbenos.

Reclamar sin saber qué conceptos corresponden

No todos los gastos tienen el mismo tratamiento.

Por eso conviene revisar antes de disparar una reclamación genérica.

Tirar la toalla si el banco responde que no

Una respuesta negativa del banco no siempre es el final. Ya hemos comentado que quedan algunos bancos y cajas que se resisten a devolver el dinero con respuestas peregrinas -que si ha prescrito, que si la cláusulas de su hipoteca es muy correcta y muy legal…-.

A veces es solo el principio.

Preguntas frecuentes sobre la reclamación de gastos hipotecarios

¿Puedo reclamar gastos hipotecarios de una hipoteca de 2005?

Puede estudiarse, sí.

La antigüedad de la hipoteca no debe hacer que descartes automáticamente la reclamación. Lo importante es revisar la redacción de laescritura, los documentos previos a la hipoteca si existen, la cláusula de gastos y la documentación disponible.

¿Puedo reclamar si no tengo todas las facturas?

Depende.

Lo ideal es tenerlas, pero no siempre es imposible avanzar si falta algún documento. A veces se pueden solicitar duplicados, buscar en la porpia escritura, en los extractos del banco…

¿Puedo reclamar si ya vendí la vivienda?

Sin duda.

La venta de la vivienda no elimina por sí sola la posibilidad de revisar el préstamo hipotecario que firmaste en su día. Tampoco pierdas la esperanza si cambiaste la hipoteca de banco -por una subrogación o mediante cancelación-.

¿El banco devuelve el dinero voluntariamente?

A veces sí, la mayor parte de las entidades financieras lo hace. Pero aún quedan algunos bancos y cajar que prefieren perder en los tribunales, con costas e intereses legales. Son sus costumbre y hay que respetarlas.

Por eso es importante estudiar el caso, reclamar bien, con documentación y siendo vehemente en las explicaciones, que no quede duda.

¿Merece la pena reclamar?

Si pagaste todos los gastos de formalización de tu hipoteca, merece la pena revisar el caso.

Puede que no puedas reclamarlo todo. Puede que falte documentación. Puede que haya que estudiar el plazo.

Pero lo que no tiene sentido es dejar perder ese dinero sin comprobarlo.

Antes de darlo por perdido, revisa tu hipoteca

Quizá firmaste hace años.
Quizá ya ni recuerdas cuánto pagaste.
Quizá piensas que el banco hizo las cosas bien porque “era lo normal en aquel momento”.

Pero lo normal no siempre era lo correcto.

Si pagaste todos los gastos de tu hipoteca, puede que tengas derecho a reclamar parte de ese dinero.

En Okidoc te ayudamos a entender qué puedes reclamar, cómo hacerlo y qué pasos dar sin perderte en lenguajes jurídico, entre personas.

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